다주택자 양도세 중과 기준, 5월 9일 이후 당신 집 세금이 이렇게 달라진다

다주택자 양도세 중과 기준에 따라 2026년 다주택자 집값 양도 시 세금 계산과 차이를 쉽게 설명하는 가이드.

EconoMate
February 12, 2026
5 min read

2026년에도 여전히 ‘뜨거운 감자’인 다주택자 양도세 중과 기준

요즘 부동산 커뮤니티나 주변 이야기를 들어보면, “양도세 중과… 언제까지 유예되고, 언제부터 다시 세금이 많이 붙는 거야?”라는 질문이 꽤 많이 나오는 상황입니다. 특히 1세대 2주택, 3주택 이상을 보유한 분들이라면, 집을 팔지 말지 머리 아픈 고민이 이어질 수밖에 없습니다. 2026년 현재 기준으로 다주택자 양도세 중과가 어떻게 적용되는지, 그리고 어떤 조건·시기에서 세금이 크게 달라지는지 정리해 드리겠습니다.

다주택자 양도세 중과, 2026년 기준은 무엇인가요?

간단히 말해 “조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때, 일반 양도세보다 더 높은 세율(중과세율)을 적용하는 제도” 입니다. 조정대상지역은 과거 수도권 전역이었지만, 2026년 현재는 서울 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역이 중심에 있습니다. 여기서 중요한 점은, 양도 시점에 해당 지역이 조정대상으로 잡히느냐가 중과 여부를 결정한다는 것입니다.

예를 들어, 2020년에 취득했을 땐 비조정지역이었는데, 2026년에 팔 때는 조정대상으로 바뀌었다면 그 집은 다주택자 중과 대상이 될 수 있습니다. 반대로, 2026년 기준으로 조정지역이 아닌 곳은 다주택자라도 기본 양도세율만 적용을 받을 수 있습니다.

2026년 현재 세율 구조와 ‘중과 배제’의 한시적 유예

2026년 기준으로, 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과는 2주택자에 기본세율+20%p, 3주택 이상은 기본세율+30%p가 추가되는 구조입니다. 여기에 지방소득세(10%)까지 감안하면, 3주택 이상의 경우 최고 실효세율이 82.5%까지 올라가는 구간도 존재합니다.

참고로 기본세율은 양도차익(양도가액−취득가액−필요경비)에 따라 6~45% 구간으로 나뉘는데, 여기에 20%p 또는 30%p가 더해지면 실제 세금이 크게 뛰게 됩니다. 예를 들어 기본세율이 24% 구간이라면 2주택자는 44%, 3주택 이상은 54%를 적용받는 구조입니다.

하지만 여기서 중요한 완화 조치가 하나 있습니다. 바로 ‘다주택자 양도세 중과 한시 배제’ 입니다. 2022년부터 시작된 이 조치는 1년씩 연장되며, 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 중과세율이 적용되지 않고, 기본세율에 장기보유특별공제도 받을 수 있는 구조입니다.

즉, 2026년 5월 9일 이전에 조건을 충족해 매매를 완료하면, “다주택자라고 해서 무조건 세금 폭탄”인 상황에서 벗어날 수 있는 기회가 생긴다는 점입니다.

“양도 시점”이 왜 중요한가요? 예시로 보는 현실 사례

양도세 중과에서 가장 헷갈리는 부분은 ‘언제’를 기준으로 보느냐입니다. 세법상 기준은 양도 시점입니다. 아래와 같은 사례를 보시면 이해가 더 쉬울 것입니다.

예를 들어, 서울 강남구에 1채, 비수도권에 1채를 보유한 2주택자가 있다고 가정하겠습니다.

2026년 3월: 강남 아파트 매매계약 체결, 2026년 4월 말에 잔금과 소유권 이전을 완료 → 양도 시점은 4월 말입니다.
2026년 5월 10일 이후: 같은 조건으로 양도한다면, 5월 9일자로 종료된 중과 배제 조치 대상이 아니므로 다시 중과세율이 적용될 가능성이 큽니다.

이처럼 “계약 체결일” 이 아니라, 소유권 이전이 완료되는 양도 시점을 기준으로 판단하므로, 계약만 맺고 5월 이후에 잔금을 미루면 기준이 달라질 수 있습니다. 그래서 요즘 많은 절세 컨설팅에서는 “5월 9일 이전 잔금까지 완료 가능한지”를 체크해 줄 것을 권하고 있습니다.

다주택자에게 특히 중요한 세 가지 키워드

다주택자 양도세 중과 기준을 이해할 때, 다음 세 가지 개념을 꼭 짚고 넘어가야 합니다.

1. 조정대상지역 vs 비조정지역

조정대상지역: 다주택자 중과가 적용될 수 있는 지역입니다. 2026년 현재는 수도권 중심이지만, 강남·서초·송파·용산 등 일부 서울 권역이 대표적입니다.
비조정지역: 조정대상에 해당하지 않는 지역에서는 다주택자라도 기본세율만 적용받고, 중과세율이 붙지 않습니다.

혹시 “내 집이 조정대상지역이 맞는지?”가 궁금하면, 국토교통부의 공시가격·주택시장 정보 사이트나 카카오 등에서 지역 분류를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

2. 장기보유특별공제(장특공제)

장특공제는 보유 기간이 길수록 양도차익의 최대 80%까지 공제해 주는 제도입니다. 다주택자라면 이 공제가 얼마나 큰지가 관건인데, 중과세율이 적용되면 장특공제가 전면 배제됩니다. 즉, 2주택·3주택이면 세율은 더 높아지고, 감면은 받을 수 없는 ‘이중 부담 구조’가 되는 셈입니다.

3. 일시적 1가구 2주택 특례

혼인, 이사, 상속 등으로 인해 1세대 2주택이 되는 상황에서는 일시적 2주택 특례를 활용하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 대표적인 요건은 다음과 같습니다.

종전 주택: 1년 이상 보유 후 신규 주택 취득(‘1’ 법칙).
종전 주택: 2년 이상 보유, 조정대상지역 거주 2년 이상(‘2’ 법칙).
종전 주택 양도기한: 신규 주택 취득일로부터 3년 이내(‘3’ 법칙).

이 조건을 충족하면, 종전 주택을 3년 이내에 팔 때 1세대 1주택으로 간주해 양도세 비과세(양도가액 12억 원 이하까지)를 받을 수 있습니다. 이 경우엔 다주택자라고 해도 중과세율 자체가 적용되지 않아, 세금 부담이 훨씬 줄어듭니다.

5월 9일을 앞두고, 어떤 선택이 나에게 유리할까?

2026년에 다주택자라면, 현재의 양도세 중과 유예 종료 시한(5월 9일) 을 기준으로 판단하는 사람이 많습니다. 여러 시나리오를 나눠서 보시면, 본인 상황에 맞는 선택지를 더 쉽게 고를 수 있습니다.

시나리오 1: 5월 9일 이전 양도

2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 5월 9일 이전에 양도하고 잔금을 완료하면, 중과세율이 적용되지 않고 기본세율+장특공제까지 받을 수 있습니다.
이 경우, 공제를 최대한 활용해 실제 수령액이 커지는 구조가 되므로, 거래 여건이 가능하다면 “타임릴리스”를 고려하는 전략이 자주 쓰입니다.

시나리오 2: 5월 10일 이후 양도

5월 10일 이후에는 중과 배제 조치가 사실상 종료되며, 2주택자에는 기본세율+20%p, 3주택 이상에는 +30%p가 적용될 가능성이 큽니다.
이때 장특공제도 받을 수 없으므로, 양도차익이 큰 고가 아파트일수록 세금이 두 배 이상 커질 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

시나리오 3: 장기보유 전략

5월 말까지 2년 미만 보유한 집은 중과 배제 대상이 아니고, 2년 이상 보유 전에 양도하면 중과세율이 적용될 수 있습니다.
바꾸면 돈이 많이 나올 것 같지만, 보유 기간을 2년 이상으로 더 길게 가져가면 기본세율에 장특공제까지 받을 수 있는 구간이 열리기 때문에, ‘세금보다는 장기 자산 관리’를 우선하는 사람도 많습니다.

다주택자에게 유의해야 할 점과 실무 팁

다주택자 양도세 중과를 이해하고 나면, 실제 신고·납부 시에는 몇 가지를 꼭 유의하는 것이 좋습니다.

취득가액·필요경비 입력 오류: 취득 당시 비용, 중개수수료, 리모델링 비용 등은 양도차익 계산에 포함되므로, 홈택스나 세무사·공무원과 함께 한 번 더 점검하는 것이 안전합니다.
양도 시점 기준 확인: 계약만 맺고 잔금을 늦추면 기준이 달라질 수 있으므로, 세금 신고 시점뿐 아니라 잔금일을 기준으로 계산해야 합니다.
세무 전문가 상담: 비과세·중과 배제·장특공제를 모두 고려한 계산은 복잡하므로, 세무사나 공인중개사와 함께 세금 예상 금액을 시뮬레이션해보는 것이 좋습니다.

이 글을 읽은 사람에게 꼭 짚고 가는 핵심 정리

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되며, 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙는 구조입니다.
2026년 현재 5월 9일까지는 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도에 대해 중과세율이 배제되고, 기본세율+장기보유특별공제를 받을 수 있는 한시적 유예가 적용됩니다.
양도 시점을 기준으로 조정대상지역 여부와 세금이 달라지며, 일시적 1가구 2주택 특례를 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
5월 9일 이후 양도를 고민 중이라면, 예상 세금 수준을 미리 계산해 두고, 보유기간과 처분시점을 조정하는 등 맞춤형 자산관리 전략을 세우는 것이 좋습니다.

이 글을 통해 다주택자 양도세 중과 기준을 ‘머리로만 아는 정보’가 아니라, 본인 집 현황에 맞춰 실제 선택을 고민할 수 있는 기준으로 쓰셨으면 합니다.