다주택자 기준 지방, 오피스텔 하나 때문에 다 망친 사례 봤어?

“지방에 집이 있으면 다주택자 기준이 달라지나요?” 2026년에 사람들이 제일 궁금해하는 포인트부터요

결론부터 말씀드리면, “다주택자(2주택·3주택 이상)인지”는 기본적으로 내가 보유한 ‘주택 수’ 로 판단되고, 지방이라고 해서 무조건 주택 수가 빠지지는 않습니다. 다만 2026년 들어서는 “지방(특히 인구감소지역 등)”에 한해 주택 수 산정에서 제외해주는 특례를 넓히는 흐름이 나오면서, “지방 집 1채가 내 세금에 어떻게 잡히는지”를 더 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

1) 다주택자 기준: 결국 ‘주택 수’가 핵심입니다

일반적으로 사람들이 말하는 다주택자는 “1세대가 2주택 이상을 보유한 상태”를 뜻하고, 세금(양도세 중과, 종부세 등)에서는 주택 수를 어떻게 계산하느냐가 사실상 게임의 룰이 됩니다. 그래서 “지방에 있는 집은 그냥 빼주지 않나?” 같은 이야기를 듣더라도, 실제로는 어떤 지방인지(지역 요건), 얼마짜리인지(가액 요건), 어떤 유형인지(특례주택 해당 여부) 를 맞춰야 주택 수에서 빠지는 경우가 생깁니다.

제가 상담/주변 사례로 제일 많이 보는 실수는, “지방이니까 괜찮겠지” 하고 매수했다가 나중에 기존 집을 팔 때(양도) 혹은 보유세를 볼 때, 주택 수가 그대로 잡혀서 당황하는 경우예요.

2) 2026년 핫이슈: ‘인구감소(관심)지역’ 집을 사면 주택 수에서 빼준다?

2026년 경제성장전략 흐름에서 주목받는 내용이, 인구감소(관심)지역 주택에 대해 다주택자라도 일정 요건을 충족하면 양도세 중과 및 종부세 산정에서 “주택 수 제외” 로 보겠다는 방향입니다. 기사 기준으로는 “비수도권 인구감소지역은 기준시가 9억 원 이하, 그 외 지역은 기준시가 4억 원 이하” 같은 가액 요건이 함께 언급됐고, 기존에는 1세대 1주택자 중심이었던 특례를 다주택자까지 확대한 점이 포인트로 정리됩니다.

여기서 독자분들이 많이 묻는 질문이 이거예요. “그럼 지방에 4억/9억 이하면 무조건 세컨드홈으로 빠지나요?” → 아직은 ‘대상 지역’과 ‘가액 기준’처럼 세부 요건을 동시에 맞춰야 하고, ‘내 집이 그 지역에 해당하는지’부터 확인이 필요합니다.

3) “지방 저가주택”, “인구감소지역주택” — 이름 비슷해서 더 헷갈립니다

국세청 안내를 보면, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례와 관련해 ‘지방 저가주택 소재지’, ‘인구감소지역주택 소재지’ 처럼 구분 표가 나옵니다. 즉 “지방”이라는 한 단어로 뭉뚱그리기보다, 세법·고시에 따라 어느 구/군, 어느 읍·면인지까지 들어가서 요건이 정리된다는 뜻이에요.

특히 체감상, 같은 “지방”이라도 광역시인지/세종인지, 읍·면인지, 인구감소지역인지에 따라 분류가 달라져서 ‘내가 생각한 지방’과 ‘세법이 말하는 지방’이 어긋나는 순간이 자주 생깁니다.

4) 이해를 돕는 예시

예를 들어, 서울에 아파트 1채가 있는 상태에서 “지방에 하나 더 사면 나도 다주택자네…?” 하고 걱정하시는 분이 정말 많습니다. 이때 2026년 이슈처럼, 그 지방 주택이 인구감소(관심)지역 등으로 분류되고 기준시가 요건까지 충족해서 “주택 수 제외”가 가능해지면, ‘형식상 2채를 갖고 있어도’ 세금 계산에서 주택 수가 다르게 잡힐 여지가 생깁니다.

반대로, 지역·가액 요건을 충족하지 못하면 그냥 “추가 1주택”으로 카운트될 수 있으니, 계약서 쓰기 전에 최소한 “지역 분류 + 기준시가 기준”은 체크하고 들어가시는 게 안전합니다.

5) 독자가 가져가실 핵심 체크리스트

• 다주택자 판단의 출발점은 ‘지방/수도권’이 아니라 주택 수 산정 방식입니다.
• 2026년에는 인구감소(관심)지역 등에서 주택 수 제외(양도세 중과·종부세 산정 관련) 완화 흐름이 논의·발표되며 관심이 커졌습니다.
• “지방 저가주택”, “인구감소지역주택”처럼 이름이 비슷한 특례가 존재하므로, 내 집이 어디에 속하는지(광역시/세종/읍·면/인구감소지역 등)부터 확인해야 합니다.
• 최종적으로는 “내가 팔 집(양도) 기준으로 어떤 세율/중과가 적용되는지”까지 연결되니, 매수 단계에서부터 출구전략(언제, 무엇을 팔지) 를 같이 세우셔야 합니다.

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