다주택자 양도세 중과 비조정지역, 5월 후 세금 폭탄 피하는 비밀 전략

다주택자 양도세 중과, 비조정지역은 어떻게 될까?

요즘 다주택자 여러분들 사이에서 양도세 중과 얘기가 가장 핫하죠. 특히 2026년 5월 9일에 중과 유예가 끝나면서 조정지역 집 팔 때 세금 폭탄이 걱정되시는데, 비조정지역 집은 상황이 좀 다르다는 사실 아시나요? 최근 온라인 커뮤니티와 세무 상담글 보면 “비조정지역이라 다행인가?” “중과 안 걸리나?” 같은 질문이 쏟아지네요. 제가 여러 자료를 모아봤으니, 2026년 최신 기준으로 쉽게 풀어드릴게요.

기본 규칙부터 짚어보자

먼저 양도세 중과는 ‘조정대상지역’에만 적용돼요. 비조정지역 집을 팔 때는 다주택자라도 기본세율(6~45%)만 적용받아요. 2026년 1월 기준으로도 이 원칙은 변함없고, 유예 종료 후에도 마찬가지예요.

예를 들어, 서울(조정지역)에 1채, 지방 비조정지역에 1채 보유한 2주택자분이 지방 집을 먼저 팔아요. 이 경우 중과 추가세(20%p)는 없고, 기본세율로 계산돼요. 반대로 조정지역 집을 팔면 5월 10일 이후 중과세가 부활하니 세 부담이 20~30%p 커지죠.

지난 유예 기간(2024~2026.5.9) 동안은 조정지역도 기본세율이었지만, 이제 끝나요. 정부가 “불공정 혜택 없애겠다"고 강경하게 나오면서 시장이 들썩이고 있어요.

사람들이 왜 이걸 궁금해할까?

최근 검색 트렌드 보면 “비조정지역 다주택자 양도세 중과 안 되나요?” “지방 집 팔 때 세금 얼마?” 이런 게 많아요. 이유는 간단해요. 조정지역 중과가 부활하면 다들 지방 집부터 정리하려고 하니까요.

특히 공시가 3억 초과 비조정지역 집은 주택 수 계산에 포함되지만, 그 집 자체를 양도할 때는 중과 안 타요. 다만 보유 주택 수가 많아지면 조정지역 다른 집 팔 때 불리해질 수 있어요.

인구감소지역 특례도 화제예요. 비수도권 인구감소지역 집 사면 다주택자라도 양도세·종부세 주택 수에서 제외돼요. 기준은 비수도권 9억 이하예요. 지방 부동산 살리기 정책으로 2026년 확대됐어요.

실제 예시로 계산해보기

친구분 이야기 들려드릴게요. 경기 비조정지역 아파트(취득가 4억, 양도 7억) 보유 중, 서울 조정지역 1채 더 있는 2주택자예요. 비조정지역 집 팔 때 양도차익 3억, 보유 10년이라 기본세율 약 35% 적용돼 세금 7천 정도예요. 중과 없으니 장기보유공제도 받았어요.

반면 조정지역 집 팔면 5월 이후 +20%p로 세율 55% 돼요. 차익 5억이면 세금 2억 넘어요. 실제로 “5월 전에 지방 집 팔아 1주택 만들자"는 전략 짜는 분들 많아요.

이 표 보시면 차이 확 느껴지시죠? 실제 계산은 국세청 홈택스에서 시뮬레이션 해보세요.

절세 팁과 주의할 점

비조정지역 집 있으면 다행이지만, 양도 시기 잘 맞춰야 해요. 5월 전 조정지역 집 정리하거나, 인구감소지역 집으로 주택 수 줄이는 거 추천해요. 미분양 비수도권 집(85㎡ 이하, 6억 이하)은 2026.12.31까지 중과 배제라 기회예요.

주의할 건 지역 지정 변화예요. 비조정지역이 갑자기 조정으로 바뀔 수 있으니 국토부 사이트 확인 필수! 또 잔금·등기 5월 9일까지 완료해야 유예 먹어요.

세무사 상담도 좋지만, 기본은 스스로 시뮬레이션 해보는 거예요. 제 지인처럼 “중과 모르고 팔았다가 후회” 케이스 많아요.

핵심 정보 한눈에

• 비조정지역 양도: 중과 없음, 기본세율 적용.
• 조정지역 5/10 이후: 2주택 +20%p, 3주 이상 +30%p.
• 특례: 인구감소지역(9억↓) 주택 수 제외, 미분양 연장.
• 팁: 5월 전 매도, 주택 수 줄이기, 홈택스 계산.

이 정보로 여러분 계획 세우시기 바래요. 부동산 세금은 타이밍이 생명! 추가 질문 있으시면 댓글 달아주세요.

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