다주택자 양도세 중과 지역, 5월10일 세금 폭탄 피하는 법

다주택자 양도세 중과 지역, 2026년 큰 변화 온다

안녕하세요, 부동산 세금에 관심 많으신 분들께 요즘 핫한 주제 다뤄볼게요. 2026년 들어 다주택자 양도세 중과가 다시 부활하면서 많은 분들이 ‘내 집은 해당될까? 세금 폭탄 어떻게 피하지?’ 하며 검색 폭주예요. 특히 5월 10일부터 적용되니, 미리 알아두는 게 현명하죠.

중과 지역은 어디일까?

다주택자 양도세 중과는 주로 ‘조정대상지역’에서 적용돼요. 2025년 10월 대책으로 서울 전역 25개 구가 모두 포함됐고, 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원, 하남, 용인 수지구 등 12곳이 지정됐어요. 지방은 세종, 대전 일부 등 제한적입니다.

예를 들어, 제가 아는 지인분은 서울 노원구에 집 두 채 보유 중이셨어요. 최근 팔려다 중과세 때문에 포기하셨죠. “조정지역이라 세율이 20%p나 더 붙는다니, 차익 반이 세금으로 날아가요” 하시며 한숨 쉬셨어요. 이런 사례가 요즘 댓글로 넘쳐나요.

2026년 최신 변화, 유예 종료

지금까지는 2022년부터 매년 유예됐지만, 이재명 대통령이 2026년 1월 “더 이상 연장 없다"고 못 박았어요. 5월 9일까지 계약한 기존 조정지역은 잔금·등기 시 유예 적용되지만, 그 후부터는 2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유공제도 사라져요.

세율 표로 보면 더 직관적이에요.

기본세율은 양도차익에 따라 6~45%예요. 8년 보유 서울 아파트 5억 차익 시 기본세 1.45억인데, 중과되면 2주택자 2.8억, 3주택자 3.3억으로 뛴다고 해요.

사람들이 가장 궁금해하는 점들

첫째, “중과 피하려면 어떻게 해?” 인구감소지역(비수도권 기준시가 9억 이하)이나 미분양주택(비수도권 6억 이하)은 중과 제외돼요. 2026년 말까지 미분양 특례 연장됐으니 지방 투자 고려해볼 만하죠.

둘째, “1채 팔면 어때?” 다주택자라도 조정지역 외 주택 팔 때는 기본세율 적용돼요. 타이밍 맞춰 5월 전 계약하세요. 제 지인은 “지난해 유예 때 팔아서 다행"이라 하시네요.

셋째, “비수도권은 안전?” 아니에요. 전국 보유 주택 수 합산되니 서울 집 팔 때 지방 집도 세금 계산에 들어가요. 최근 댓글 보니 “전라도 집 샀는데 서울 중과 먹네?” 불만 많아요.

넷째, 보유세 대신 양도세 강화라 시장 매물 증가 예상돼요. “팔아야 하나, 버텨야 하나” 고민이 커요.

실전 팁과 주의사항

절세하려면 세무사 상담 필수예요. 증여나 상속도 옵션이지만 취득세 중과 주의하세요. 예시로, 12억 아파트 팔 때 중과 피하려 지방 저가 주택 먼저 사는 전략도 있지만, 실거주 요건 확인하세요.

또, 2026년 인구감소지역 특례 확대됐으니 해당 지역 매수 추천해요. 기준시가 4억 이하 비수도권 주택은 주택 수 제외돼요.

핵심 정보 한눈에 정리

• 중과 지역: 서울 전역 + 경기 과천·광명·성남·하남 등 12곳.
• 시행일: 2026.5.10 (유예 종료).
• 세율 증가: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p + 공제 배제.
• 예외: 인구감소지역(9억↓), 미분양(2026.12.31까지).
• 팁: 5.9 전 계약, 세무 상담, 지방 특례 활용.

이 정보로 세금 부담 줄이시고 현명한 선택 하세요. 궁금한 점 댓글 달아주세요!

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