등기부등본 가등기 보는법, 전세사기 피하려면 이거 하나만 외우세요

부동산 거래 전 등기부등본 꼭 확인하세요

안녕하세요, 부동산 거래를 앞두신 분들을 위해 오늘은 등기부등본에서 가등기를 보는 법을 중심으로 설명드릴게요. 특히 2026년 들어 전세사기 예방을 위해 이 부분을 꼼꼼히 챙기는 분들이 많아졌어요. 저도 작년에 전세 계약할 때 처음으로 제대로 봤는데, 그 덕에 위험을 피할 수 있었죠.

등기부등본 기본 구조 이해하기

등기부등본은 부동산의 ‘신분증’ 같은 거예요. 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘죠. 표제부는 주소, 건물 구조, 면적 같은 기본 정보를 보여주고, 갑구는 소유권 관련 권리(가등기, 가압류 등)를, 을구는 저당권이나 전세권 같은 다른 권리를 적어요.

2026년 기준으로 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있어요. 열람은 700원, 발급은 1,000원이 들고, 비회원도 공동인증서 없이 조회 가능하답니다. 계약 전후로 4번 정도 확인하는 게 안전해요.

예를 들어, 제가 본 아파트 등기부등본에서 표제부 주소가 계약서와 딱 맞는지부터 봤어요. 불일치하면 바로 포기!

가등기란 뭘까, 왜 위험한가요

가등기는 본등기 전에 순위를 미리 잡는 ‘임시 등기’예요. 매매 후 잔금 전에 하거나, 돈 빌려줄 때 담보로 쓰이죠. 문제는 소유권 이전청구권 가등기(이중매매 방지용)와 담보 가등기(저당권 비슷한 거)를 구분해야 한다는 점이에요.

갑구에 ‘소유권이전청구권 가등기’라고 나오면 주의하세요. 이게 선순위면 경매 낙찰 후에도 소유권 잃을 수 있어요. 반대로 담보 가등기는 말소기준권리라 경매에서 사라지지만, 여전히 채권 문제가 남아요.

최근 온라인 커뮤니티에서 “가등기 있는데 전세 들어가도 돼?“라는 질문이 쏟아지네요. 2026년 전세사기 가이드에서도 가등기 확인을 최우선으로 꼽아요.

가등기 실제 보는 법과 예시

인터넷등기소에서 ‘말소사항 포함’ 등기부등본을 뽑아보세요. 갑구를 확대해서 보자면:

제가 본 사례: 친구가 산 집에 가등기가 하나 있었어요. 원인 보니 ‘매매예약’이었고, 설정일자가 최근이라 피했죠. 나중에 그 집 경매 됐대요!

을구도 함께 보세요. 선순위 저당권 액수가 전세금 넘으면 깡통전세 위험입니다.

2026년 최신 주의점과 팁

올해 들어 인터넷등기소가 리뉴얼돼 더 직관적이에요. 모바일 앱도 강화됐고, 전세사기 예방 앱 연동으로 가등기 알림까지 와요.

최근 궁금증: “가등기 말소됐는데 안전해?” – 말소 이력 확인 필수예요. 직권말소 아닌 경우 재등기 가능성 있어요. 또, 신탁이나 가처분도 가등기만큼 무서워요. 은행에 최신 대출 상환 여부 직접 문의하세요.

전세 계약 시 집주인과 대면하며 최신 등본 출력받는 게 좋아요. 중개사만 믿지 마세요.

핵심 정보 한눈에 정리

• 표제부: 주소·구조 일치 확인
• 갑구 가등기: 원인·순위·유형 구분 (청구권 vs 담보)
• 을구: 채권액 + 매매가액으로 깡통전세 체크
• 발급 팁: 인터넷등기소, 말소사항 포함, 4회 반복 확인
• 위험 피하기: 가등기·압류 있으면 거래 보류, 은행 확인

이렇게 확인하시면 대부분 사기 피할 수 있어요. 거래 안전하세요!

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